Temps de lecture : 3 minutes
La première partie de cette série d’articles nous a permis de comprendre ce qu’est une résidence de services. Dans cette deuxième partie, nous verrons en détail les différentes catégories ainsi que leurs forces et leurs faiblesses.
Il existe 5 grandes catégories de résidences de services :

Les résidences Ehpad

Les Ehpad visent à héberger des séniors dépendants dans un univers médicalisé. Ce sont des structures médicales équipées pour accompagner au quotidien les personnes en fin de vie. Le personnel des Ehpad est géré par les ARS (Agences Régionales de la Santé) qui attribuent leurs agréments d’exploitation aux exploitants des résidences.

La particularité de ce type d’investissement réside dans la rigidité de cet univers, extrêmement normé où les exploitants sont tributaires des agréments. Par exemple, les travaux de remise aux normes imposés sont souvent assez coûteux, cela pousse dans certains cas les exploitants à différer ces charges au risque de perdre leurs agréments d’exploitation ou de négocier auprès des propriétaires des loyers à la baisse.

Les résidences de tourisme-loisirs

Aussi appelées résidences hôtelières, les résidences de tourisme-loisirs sont situées près des stations balnéaires ou des stations de ski. Le business model entend rendre la résidence attractive afin d’en assurer un taux d’occupation maximum pendant les périodes de vacances. En effet, l’exploitant doit être en mesure de générer suffisamment de chiffre d’affaires durant les quelques mois de location pour pouvoir verser 12 mois de loyers aux investisseurs. Il y a une distorsion importante du marché locatif ce qui rend le modèle fragile.

Par ailleurs, l’univers des résidences de tourisme est très concurrentiel. Les résidences affichent des taux d’occupation élevés jusqu’au moment où une résidence plus récente et plus moderne voit le jour à proximité ; ayant pour conséquence une probabilité assez importante de baisse de la rentabilité.

Les résidences de tourisme-affaires

Les résidences affaires sont construites au sein des grandes métropoles ou à proximité des grands bassins économiques. Leur business model est similaire à celui des résidences de loisirs….
… mais la distorsion du marché locatif est moins importante. En effet, l’activité est généralement moins assujettie aux fluctuations saisonnières. Par conséquent, le taux de remplissage est plus stable ce qui permet de lisser plus facilement les loyers versés sur l’année.

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont construites au sein des principales villes étudiantes françaises : Paris, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier. Deux critères importants doivent être pris en compte lors du choix de la résidence : la localisation à proximité d’un campus, et la qualité de l’exploitant.

Les résidences étudiantes sont très convoitées avec des taux d’occupation importants. Sur ce marché porteur, la demande augmente avec un nombre d’étudiants en constante progression chaque année.

Les résidences séniors

Les résidences séniors sont des résidences non-médicalisées et ont pour but de répondre à un besoin de carence de logements pour des séniors indépendants. Est considérée comme « sénior », une personne qui a fait valoir ses droits à la retraite. La moyenne d’âge des séniors dans ce type de résidences est de 75 ans et le séjour moyen des résidents est de 8 ans.

Le principe est simple, chaque sénior dispose de son propre appartement. Une résidence compte en moyenne 120 appartements et près de 1000 m2 de locaux de services et d’activité. Parmi ces services on note une salle de jeux, une piscine, une salle de sport, un salon de coiffure et un restaurant.

Le business model de ces résidences est très robuste. Il n’y a pas de distorsion du marché locatif, pas de saisonnalité et une demande en forte progression car la population française est vieillissante. L’exploitant est assuré de faire le plein de ses résidences avec une excellente visibilité sur ses comptes d’exploitation.

Conclusion

Une fois le type de résidence sélectionné, l’importance du choix de l’exploitant et, par extension, du bail commercial est primordiale. Nous verrons dans une troisième partie quelles sont les composantes d’un bail commercial.

Article rédigé par Sébastien Belhachmi pour via-ap.com