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L’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence de services se traduit par la signature d’un bail commercial entre le propriétaire (le bailleur) et le preneur à bail (l’exploitant) qui devient le locataire. L’exploitant assurera la gestion et l’exploitation de la résidence à des fins commerciales.

Le bail commercial, qu’est-ce que c’est ?

Un bail commercial est un contrat de location avec une dimension commerciale, régi par la loi pour une durée maximum de 12 ans. Il a pour but d’encadrer les relations entre bailleur et exploitant pendant toute la durée du bail et de protéger chaque partie des aléas pouvant survenir pendant la durée du bail. Il définit notamment le montant du loyer et sa clause d’indexation.

Le bail commercial dans les résidences de services.

Le bail commercial doit notamment préciser la répartition des charges entre le bailleur et exploitant. Les charges sont principalement réparties entre les charges d’entretien recensées au sein de l’article 605 du Code Civil et les charges relatives à la structure de l’immeuble telles que décrites à l’article 606 du Code Civil.

À noter qu’il faut parfois se méfier des baux commerciaux au sein desquels les exploitants s’engagent à prendre à leur charge les grosses réparations. En effet, à l’échelle de l’exploitant, celles-ci grèvent leur capacité bénéficiaire alors qu’elles sont souvent indolores pour les propriétaires. Il convient donc de garder à charge les travaux de la structure de l’immeuble souvent repoussés par le preneur à bail ; au risque de voir leur outil de travail se dégrader et par voie de conséquence le capital de leurs investisseurs.

Pour prendre l’exemple d’un ravalement de façade, chaque bailleur étant détenteur des tantièmes de la résidence, chacun devrait s’acquitter de sa quote-part des tantièmes du montant des travaux réalisés, environ 1500€ tous les 15 ans. La résidence resterait attractive sans pour autant que la rentabilité des investisseurs soit impactée.

Quid de la fin du bail ?

A la fin du bail commercial, différents cas de figures sont possibles :

La tacite reconduction :

À l’issue du premier bail, si aucune des parties ne se manifeste, ce dernier est renouvelé automatiquement par période triennale : c’est la tacite reconduction. Il s’agit d’un nouveau bail conclu pour une période de trois ans, qui reprend les mêmes caractéristiques que le précèdent.

La renégociation du bail :

La renégociation du bail intervient lorsque l’une des parties souhaite réviser les caractéristiques du bail. Pour ce faire, chaque partie doit en informer l’autre par courrier avec accusé de réception au moins 6 mois avant le terme du présent contrat afin d’éviter une tacite reconduction.

Dans la majorité des cas, la renégociation est à l’initiative du preneur à bail qui demande une révision du loyer à la baisse. En pratique, le preneur à bail dénonce à titre conservatoire le bail, ce qui laisse deux issues possibles :

• La révision à la baisse du loyer est acceptée par le bailleur. Dans ce cas, un nouveau bail est conclu.
• La révision à la baisse du loyer est refusée par le bailleur. Dans ce cas, le litige pourra être porté devant une commission de conciliation ou auprès d’un juge du tribunal de commerce qui évaluera la capacité de l’exploitant à rester dans les murs avec un bail minoré.

La résiliation du bail :

On parle de résiliation lorsqu’on met fin au bail commercial. La résiliation peut-être à l’initiative du bailleur comme du preneur à bail. Elle devra être notifiée par accusé de réception au plus tard 6 mois avant la fin prévue du bail ou de la période triennale. Par ce biais le bailleur donnera congé au preneur à bail.

En revanche, la loi reconnaît au locataire en bail commercial un droit à la protection de son fonds de commerce qui se traduit par un droit de maintien dans les lieux. Par conséquent, en cas de résiliation du bail commercial, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction afin d’indemniser le locataire (exploitant) de la perte de valeur de son fonds de commerce.

Toutefois, certains exploitants décident de ne pas pénaliser le bailleur en n’inscrivant pas d’indemnité d’éviction dans leurs baux. Attention, même dans des baux où l’indemnité d’éviction ne serait pas prévue, le bailleur devra s’en acquitter car c’est un droit supplétif auquel on ne peut y déroger et sur lequel aucun accord ne peut être conclu.

Conclusion

Afin d’éviter toute renégociation du loyer à la baisse, il faudra s’assurer de la qualité de l’emplacement de la résidence, de la robustesse de son business model ainsi que de la qualité et de l’expérience de l’exploitant qui assurera la bonne gestion.

Article rédigé par Sébastien BELHACHMI pour via-ap.com