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Investir dans une résidence de services confère à l’investisseur le choix entre 3 types de régimes fiscaux, tous apparentés à la location meublée.

Pour mieux comprendre ces cadres fiscaux avantageux, il faut différencier les revenus issus des locations meublées propres aux résidences de services appelés BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), des revenus issus des locations nues comme ceux du Pinel dont le traitement fiscal sera celui des revenus fonciers.

Cadre fiscal

Si l’acquisition dans une résidence de services se fait dans un appartement neuf, l’investisseur aura le choix entre deux options fiscales :

• Opter pour le dispositif Censi-Bouvard :

Ce régime, propre à l’acquisition dans une résidence de services, octroie à l’investisseur une réduction d’impôts de 11% du montant HT, lissé sur 9 ans, dans la limite de 300 000€ d’investissement annuel. La condition est de prendre l’engagement de louer son bien pendant une durée minimum de 9 ans.

• Opter pour un régime BIC classique :

Il y a deux options fiscales distinctes pour ce régime de loueur en meublé, accessibles pour les investissements au sein d’une résidence de services, mais aussi les locations meublées conventionnelles.

Le régime micro-BIC : Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% des loyers perçus. Les 50% restant seront intégrés dans la déclaration de revenus de l’investisseur et soumis à l’impôt à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition + les Prélèvements Socaiux (CSG-CRDS).

Le régime réel ou amortissable : Ce régime, souvent plus intéressant, permet à l’investisseur de gommer ses impôts issus des loyers pendant une période pouvant dépasser les 15 ans.

Le principe est simple : En plus de pouvoir déduire les charges courantes et financières, un amortissement comptable par composantes du bien acquis (mobilier et immobilier, hors foncier) devra être réalisé. Cet amortissement, considéré comme une charge déductible permet d’effacer les loyers et ainsi d’éviter l’imposition.

Il est vivement recommandé de confier la gestion et la mise en place de l’amortissement à un expert-comptable spécialisé dans la location meublée non professionnelle car :

1. Cela permet d’éviter toute erreur pouvant entraîner un redressement fiscal.

2. Il est souvent préférable d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé qui présente l’avantage à l’adhérent de bénéficier d’une réduction d’impôts de 2/3 des coûts comptables.

Par ailleurs, dans tous les cas d’acquisition d’un appartement dans une résidence de services, cette acquisition se fait Hors Taxe …

… Attention toutefois, même en cas de revente du bien, à prolonger l‘exploitation commerciale du bien pendant 20 ans.

Conclusion

L’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence de services offre de nombreux avantages fiscaux (comme celui d’être exonéré de TVA), d’avoir des revenus nets d’impôts ou de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Le Conseil en Gestion de Patrimoine aura notamment pour mission de maximiser les effets de levier en essayant d’imbriquer les différents dispositifs entre eux …

Article rédigé par Sébastien Belhachmi pour via-ap.com